¿Cómo se valora la Eficiencia Energética? ¿Es un parámetro de calidad en las viviendas?

¿De qué depende el valor de las viviendas? ¿Qué parámetros determinan su calidad? ¿Se pueden utilizar los conceptos eficiencia energética y/o sostenibilidad para valorar o determinar la calidad de una vivienda? La respuesta es sí, no sólo se puede, sino que se debe. Pero ¿Cómo se valoran estos conceptos? ¿Existe algún método para ello?  Hemos consultado bibliografía especializada y os exponemos las ideas principales ¿Tú no premiarías antes a un edificio que no emite CO2, y por lo tanto no perjudica el bienestar social, económico y ambiental de la sociedad en general, que a uno que lo hace constantemente derrochando energía? Participa con tus comentarios.

El problema del Cambio Climático y del aumento de los niveles de CO2 en la atmósfera, es un problema del que se tiene consciencia desde la Revolución Industrial a principios del siglo XX. FueSvante Arthenius, en 1986, quien evaluó su impacto por primera vez, al calcular primero como el CO2 capta en la atmósfera la radiación infrarroja, y después las consecuencias de esta captura: el aumento de la temperatura del planeta y el efecto invernadero.

El uso de edificios en Europa es responsable del 33% (1/3) de las emisiones totales de CO2 a la atmósfera. En este sentido, el procedimiento para la certificación energética de los edificios, regulado por directivas europeas – 2002/91/EC actualizada por 2010/31/UE-, traspuestas a normativa nacional, tiene como objetivo reducir las emisiones de CO2, como consecuencia del uso de éstos, y asigna una calificación dentro de una escala, que mide su mejor o peor comportamiento medio-ambiental, en función de su eficiencia energética.

A pesar de que se tiene consciencia del problema del cambio climático y del aumento de la temperatura del planeta desde hace más de un siglo, la eficiencia energética de los edificios, es un concepto ‘relativamente nuevo’. Por regla general, no se ha tenido muy en cuenta en tiempos pasados ni por constructores, ni por técnicos, ni por usuarios. Las primera normativa al respecto en España es de 1979 (81): NBE-CT-79. Tampoco se ha incluido como un factor de calidad. Sin embargo, todos los indicadores apuntan a que a que dicho factor sea un parámetro decisivo en la valoración de los inmuebles, y ya debería de serlo desde hace mucho tiempo.

Normativa que regula la valoración de inmuebles

La Orden ECO/805/2003, es la normativa que regula la valoración de inmuebles en España, y contempla diversos métodos, de los cuales, el método de comparación es el más utilizado en la práctica, para valorar bienes inmuebles de uso residencial. Este método se basa en la obtención del valor de un bien inmueble, una vivienda por ejemplo, o un local,  por ‘comparación con los valores conocidos de compraventas reales de otros inmuebles de las mismas características, dependiendo su fiabilidad del número de muestras válidas o representativas (La sostenibilidad en el valor de los edificios, fuente citada al final de este post).

Por lo tanto, para aplicar este método, es necesario disponer de datos reales, es decir, de un ‘mercado representativo de los inmuebles comparable`, y como todos sabemos, la obligación de disponer de certificado para venta o alquiler, es obligatoria en España -no así en el resto de Europa- desde 2013, y la aplicación del CTE para obra nueva, data de 2007. Si a esto se une la crisis económica, podemos afirmar que en general, todavía no existe un mercado suficientemente representativo de viviendas, cuya calificación sea conocida.

Existen otros métodos. El método de actualización de rentas, por ejemplo, es una alternativa, pero tampoco es adecuado por no disponer de datos suficientes de rentas de inmuebles con calificación energética.

¿Cómo se valora entonces un edificio teniendo en cuenta su eficiencia energética?

Pues bien, el método del coste es el método más adecuado, según la fuente utilizada para este artículo.  Este método consiste en ‘obtener el valor del coste de reposición de un edificio o construcción, si es posible, para un edificio exactamente de las mismas características que el que se valora (Rosa Cladera, 1989). No obstante también habla de valor del coste de re-emplazamiento,en el caso de edificios muy antiguos.

Si consultáis la publicación tomada como fuente, en ella explica más detalladamente en qué consiste el método de cálculo propuesto, y los factores que intervienen. Nosotros sólo os vamos a comentar brevemente qué tipo de costes propone la fuente, que hay que tener en cuenta, para valorar un edificio considerando su eficiencia energética: los costes privados y los costes sociales. Esta publicación hay que entenderla en el contexto en el que se ha desarrollado el trabajo expuesto por sus autoras.

1. Los costes privados, incluyen:

1.1 Coste de amortización: coste debido a la construcción del edificio -inversión inicial- y coste total -inversiones posteriores- por el mantenimiento del edificio durante su vida útil -100 años para residencial, 10-25 años para instalaciones y acabados-, para mantenerlo en condiciones adecuadas de uso.

1.2 Coste de mantenimiento: coste de medidas preventivas, a lo largo de la vida útil del edificio.

1.3 Coste de consumo energético: para el funcionamiento normal del edificio, en función del tipo de combustible empleado y el precio de la energía.

2. Los costes sociales: El coste social del carbono.

Coste que se genera debido a las emisiones de CO2 generadas como consecuencia del uso de los edificios, y que sufre el usuario del edificio, y la sociedad en general.

Fuente. La sostenibilidad en el valor de los edificios, de María José Ruá Aguilar -Doctora Ingeniero y Arquitecto Técnico- y Natividad Guadalajara Olmeda -Doctora Ingeniero. Para evitar malos entendidos, a continuación citamos un párrafo de la contraportada de la publicación:

Esta publicación es fruto de la Tesis Doctoral realizada por Mª José Ruá y dirigida por Natividad Guadalajara y Belinda López, premiada por el Consejo Social de la Universitat Politècnica de València. En ella se conjugan aspectos arquitectónicos y económicos, frecuentemente distanciados en la práctica profesional.